Punya Rumah Sendiri, atau Sekadar Menikmatinya? Bagaimana generasi muda menimbang pilihan kepemilikan rumah

Kaum muda yang meninggalkan rumah orang tua menghadapi dilema: “lebih baik membeli rumah, atau menyewa saja?” Keputusan ini sarat muatan emosional, yang memerlukan penilaian tentang kelebihan dan kekurangannya, serta menghadapi perhitungan ekonomi yang tegas dan peraturan lokal – seringkali menjadi faktor penentu.

Membeli atau menyewa? Bagi kaum muda di Asia dan berbagai belahan dunia yang ingin memulai hidup mandiri, jauh dari rumah orang tua, keinginan memiliki rumah sendiri sangat kuat, tetapi tidak selalu sejalan dengan kemampuan yang ada.

Perlukah? Mungkinkah?

Namun hal ini tidak berarti minat terhadap kepemilikan rumah memudar. Kepemilikan rumah menawarkan banyak daya tarik: status sosial, rasa percaya diri secara finansial di hadapan keluarga dan lingkungan sekitar (bahkan kepada mereka yang dulu meragukan - kini mengakui bahwa dirimu bukan seorang pecundang, ternyata...), serta perlindungan dari kemungkinan kenaikan biaya sewa di masa depan. Selain itu, kepemilikan rumah juga dipersepsikan memiliki keuntungan finansial, karena dapat membangun ekuitas dari waktu ke waktu — terutama ketika harga properti meningkat. Tekanan psikologis pun turut berperan: penyewa yang hidup di lingkungan yang didominasi pemilik rumah kerap terjebak dalam efek “keeping up with the Joneses”, yakni dorongan untuk tidak tertinggal dari orang lain. Bahkan, mereka yang memandang kepemilikan rumah sebagai ball-and-chain issue, yaitu sesuatu yang membatasi kebebasan, tetap mengakui bahwa kepemilikan justru menawarkan bentuk kebebasan tertentu.
Misalnya, kebebasan untuk mengecat ulang, merenovasi, menambah kamar mandi, mengubah ruang bawah tanah (tentu saja dengan izin yang diperlukan), hingga mengalihfungsikan kamar anak yang sudah tidak terpakai menjadi… ruang sewa! Yang tak kalah penting, kepemilikan rumah sering dikaitkan dengan tingkat kepuasan diri yang lebih tinggi, sehingga turut berkontribusi pada kesejahteraan mental.

Beban (?) Budaya yang Tak Kentara

Pada akhirnya, terdapat pula bias budaya yang kuat: menurut penelitian yang dilakukan oleh Deutsche Bundesbank (bank sentral Jerman), ternyata bahwa kaum muda yang tumbuh di rumah milik keluarga cenderung lebih melihat nilai dalam membeli rumah mereka sendiri di kemudian hari. Para peneliti mengkaji perilaku kepemilikan rumah pada imigran generasi kedua di Amerika Serikat sebagai proksi untuk perspektif global, guna memahami bagaimana kaum muda dari berbagai latar kebangsaan memandang kepemilikan rumah. Studi tersebut, yang menganalisis data periode 1994–2017, menunjukkan adanya preferensi yang kuat terhadap kepemilikan rumah di kalangan responden yang orang tuanya merupakan pemilik rumah keluarga.

Preferensi budaya yang “diwariskan” ini juga tercermin dalam sebuah studi tentang keluarga di Amerika Serikat yang dilakukan oleh Urban Institute. Dengan menelaah periode 2010 – 2021, studi tersebut menemukan bahwa sekitar 21% kaum muda yang tumbuh besar di rumah milik keluarga, kemudian memulai kehidupan dewasanya sebagai pemilik rumah. Angka ini dibandingkan dengan hanya 10% di kalangan kaum muda – yang oleh peneliti didefinisikan sebagai mereka yang berusia “di bawah 35 tahun” – yang dibesarkan di rumah sewaan. Menurut studi tersebut, data ini relatif tidak berubah sejak 1990.

Mimpi indah (memang terwujud dari ini)

Dengan begitu banyak keunggulan yang melekat pada kepemilikan rumah, siapa yang tidak tergoda untuk mengejar mimpi tersebut?

Ternyata, tidak sedikit yang justru memilih sebaliknya. Bagi banyak kaum muda, perhitungan antara “membeli vs. menyewa” justru lebih menguntungkan di sisi menyewa. Alasannya sederhana dan sangat nyata: harga rumah, uang muka, serta biaya kredit pemilikan rumah kini berada di luar jangkauan banyak calon pembeli muda. Lebih jauh lagi, memiliki rumah tidak selalu identik dengan kebahagiaan, kebebasan, dan momen manis yang tampak pada pajangan foto berbingkai. Selain kekhawatiran finansial yang timbul dari gagasan mengambil pinjaman Kredit Pemilikan Rumah selama 30 tahun – terutama bagi kaum muda yang harus bergulat dengan utang pendidikan – ada pula faktor lain yang menjadi pertimbangan dalam mengambil keputusan ini, termasuk: “kecemasan perawatan” (yakni kewajiban menanggung biaya perbaikan dan pemeliharaan), persepsi bahwa kepemilikan rumah bukanlah peluang investasi seperti yang digembar-gemborkan, serta batasan pengeluaran yang timbul akibat mengikat semua uang dalam pembelian rumah (“selamat tinggal” rencana liburan impian). Terakhir, dan tak kalah penting, banyak pendukung opsi menyewa meyakini bahwa justru menyewa (bukan memiliki), lebih memberikan kebebasan dan fleksibilitas.

Campur tangan kebijakan pemerintah

Minat untuk membeli rumah memang ada, namun, dalam banyak kasus, impian pembelian rumah tersebut justru berbenturan dengan kebijakan nasional yang belum sepenuhnya berpihak pada generasi muda. Atau lebih tepatnya, kebijakan itu memang memberi bantuan – tetapi dengan cara yang kurang menguntungkan bagi calon pembeli, karena secara tidak langsung menggeser keseimbangan ke arah menyewa. Contohnya? Kebijakan Mietpreisbremse di Jerman. Secara harfiah berarti “rem harga sewa”, kebijakan ini dirancang untuk melindungi penyewa (dan, secara pasti, kaum muda yang mengutamakan kemandirian). Awalnya, aturan ini dijadwalkan berakhir pada akhir tahun ini – namun, baru-baru ini diperpanjang hingga akhir 2029.

Kasus Jerman sangat representatif karena bobot ekonominya dalam kawasan euro dan fakta bahwa negara ini menunjukkan salah satu kontras terkuat antara aspirasi dan kenyataan: meskipun kepemilikan rumah tetap menjadi aspirasi sosial, regulasi nasional dan biaya tinggi membuat sewa menjadi pilihan paling rasional bagi banyak orang. Dengan membatasi kenaikan harga sewa, para kritikus mengatakan, kebijakan ini mendorong penyewaan jangka panjang, yang merugikan kepemilikan rumah. Pasar perumahan Jerman juga dilanda oleh apa yang disebut “biaya pembelian tambahan” – seperti pajak transfer properti dan biaya notaris yang lebih tinggi dibandingkan negara lain di zona euro. Tidak mengherankan, negara ini ternyata memiliki persentase kepemilikan rumah terendah di Eropa: menurut data 2024 yang diterbitkan oleh Statista , hanya 47,2 persen warga Jerman yang tinggal di rumah milik sendiri, dibandingkan dengan rata-rata zona euro 2023 sebesar 64,5 persen dan negara seperti Hungaria serta Albania, yang memiliki tingkat kepemilikan di atas 90%. Data ini tidak terbatas pada generasi muda, tetapi kecenderungannya jelas.

Rumput tetangga selalu tampak lebih hijau

Namun, ini bukan hanya soal kebijakan semata. Di Swedia, di mana tingkat kepemilikan rumah lebih sejalan dengan rata-rata kawasan Euro (64,8%), kualitas properti sewa yang tinggi mengurangi dorongan untuk membeli. Meskipun tidak ada pengendalian sewa formal, serikat penyewa yang kuat dan ketersediaan perumahan sewa bersubsidi juga mendorong penyewaan daripada pembelian.

Pandangan yang lebih luas: kepemilikan rumah dan generasi muda di Asia Tenggara

Sebelum memperkecil fokus ke Indonesia, penting untuk melihat konteks Asia Tenggara yang lebih luas, di mana debat tentang kepemilikan rumah di kalangan dewasa usia muda, dipengaruhi oleh campuran unik antara urbanisasi yang beruntun, jaring pengaman keluarga informal, dan akses yang tidak merata untuk memperoleh kredit. Di seluruh kawasan, pertumbuhan ekonomi selama dua dekade terakhir telah mengangkat jutaan orang ke kelas menengah, tetapi juga menyebabkan kenaikan tajam dalam harga perumahan perkotaan. Menurut World Bank, kota-kota seperti Jakarta, Manila, Bangkok, dan Ho Chi Minh City telah mengalami permintaan perumahan yang berkelanjutan, didorong oleh migrasi internal dan tekanan demografis, sehingga keterjangkauan perumahan menjadi masalah yang semakin mendesak bagi generasi muda.

Di sisi lain, norma budaya di Asia Tenggara seringkali berbeda dengan norma budaya di Eropa. Pengaturan hunian multigenerasi masih umum, dan meninggalkan rumah orang tua tidak selalu bertepatan dengan kemandirian finansial penuh. Data regional dari Asian Development Bank menunjukkan bahwa warga muda usia sering menunda keputusan untuk tinggal secara mandiri, tidak hanya karena biaya, tetapi juga karena sistem dukungan keluarga mengurangi urgensi untuk membeli atau menyewa rumah lebih awal. Dalam konteks ini, kepemilikan rumah seringkali dipandang bukan sebagai pencapaian individu, melainkan sebagai proyek keluarga jangka panjang — sesuatu yang akan dicapai di kemudian hari, setelah stabilitas penghasilan tercapai dan sumber daya antar generasi dapat dimobilisasi.

Pasar sewa di seluruh Asia Tenggara juga bervariasi secara luas dalam hal kualitas dan regulasi. Di banyak negara, penyewaan menawarkan fleksibilitas tetapi perlindungannya terbatas, sementara pasar Kredit Pemilikan Rumah formal tetap sulit diakses bagi pekerja dengan penghasilan informal atau fluktuatif. Analisis OECD dan ILO menyoroti, bahwa ketidakpastian pekerjaan di kalangan orang dewasa usia muda — terutama di sektor jasa perkotaan — berperan penting dalam menunda pembelian rumah, meskipun aspirasi budaya untuk memiliki rumah tetap kuat.

Indonesia: ketika aspirasi bertemu keterjangkauan

Indonesia menjadi contoh yang sangat relevan tentang bagaimana dinamika ini terjadi di tingkat nasional. Kepemilikan rumah masih merupakan aspirasi yang kuat, berakar dalam pada norma sosial dan ekspektasi keluarga. Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), memiliki rumah masih secara luas dipandang sebagai simbol kedewasaan, stabilitas, dan keberhasilan — persepsi yang semakin menguat, karena properti kerap berperan sebagai salah satu bentuk utama warisan kekayaan antar generasi. Banyak generasi muda Indonesia tumbuh di rumah milik keluarga sendiri, yang secara alami membentuk harapan untuk suatu hari mengikuti jejak yang sama.

Namun, realitas ekonomi yang dihadapi generasi muda saat ini semakin kompleks. Pertumbuhan perkotaan yang pesat di kawasan metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung, telah mendorong harga properti melampaui batas keterjangkauan sekian banyak pembeli rumah pertama. Data Bank Indonesia menunjukkan bahwa harga properti residensial di pusat perkotaan utama secara konsisten tumbuh lebih cepat dibandingkan kenaikan upah dalam beberapa tahun terakhir, yang memperlebar kesenjangan keterjangkauan bagi rumah tangga kaum muda. Persyaratan uang muka yang tinggi dan akses terbatas terhadap kredit jangka panjang semakin memperumit situasi, terutama bagi mereka yang bekerja dalam pengaturan pekerjaan informal atau hibrida.

Akibatnya, menyewa — yang dulu dianggap sebagai solusi sementara atau bahkan tidak diinginkan — kini menjadi pilihan yang lebih diterima di kalangan warga muda usia di perkotaan. Penilaian perumahan World Bank mencatat bahwa generasi muda Indonesia semakin memprioritaskan mobilitas dan kedekatan dengan tempat kerja daripada kepemilikan rumah, terutama di sejumlah kota dengan waktu tempuh yang panjang dan keterbatasan infrastruktur yang nyata. Menyewa memang menawarkan fleksibilitas, tetapi juga membuat rumah tangga rentan terhadap kenaikan biaya dan perlindungan sewa yang terbatas, sehingga menimbulkan rasa ketidakpastian finansial daripada kebebasan.

Ketegangan antara aspirasi dan kelayakan menempatkan generasi muda Indonesia dalam dilema yang sudah biasa mereka hadapi: kepemilikan properti menjanjikan keamanan jangka panjang dan pengakuan sosial, sementara menyewa menawarkan fleksibilitas jangka pendek namun sedikit perlindungan terhadap guncangan. Dalam lingkungan ini, ketahanan finansial menjadi sama pentingnya dengan pilihan perumahan itu sendiri. Menurut penelitian OECD mengenai kerentanan finansial dalam perekonomian negara berkembang menunjukkan bahwa rumah tangga warga muda usia dengan tabungan terbatas berada pada posisi yang sangat rentan terhadap keadaan darurat kesehatan atau gangguan penghasilan — peristiwa semacam ini dapat menggagalkan rencana jangka panjang, misalnya kepemilikan rumah.

Jaring pengaman finansial untuk pilihan jangka panjang

Apa pun pilihan akhirnya, apakah membeli, menyewa, atau menunda keputusan kepemilikan rumah, menjaga stabilitas keuangan tetap menjadi hal yang sangat penting. Asuransi Jiwa bagi individu berperan melindungi rencana jangka panjang dari risiko tak terduga, sementara Asuransi Kesehatan membantu memastikan biaya medis tidak menggerus tabungan, menghambat mobilitas, atau mengorbankan ambisi pemilikan rumah di masa depan. Di tengah realitas di mana fleksibilitas berjalan berdampingan dengan ketidakpastian, perlindungan finansial ini membantu generasi muda tetap memiliki ruang untuk memilih — sekaligus menjaga rencana hidup tetap berada di jalurnya.

Kembali ke awal cerita

Jadi, kembali ke pertanyaan awal: membeli atau tidak membeli? Punya rumah sendiri, atau sekadar menikmatinya (karena – seperti yang telah terlihat – sangat sulit untuk melakukan keduanya sekaligus), bukan? Jawaban yang dijelaskan di atas bervariasi dari satu negara ke negara lain dan bergantung pada banyak faktor: budaya, psikologis, regulasi, dan – tentu saja – finansial. Bagi generasi muda yang sedang mulai merangkai mimpi, persoalannya sering kali bukan sekadar memilih satu opsi di antara dua kemungkinan, melainkan bagaimana beradaptasi dengan kondisi setempat… dan memaksimalkan peluang yang ada.

Sumber: